金融バブルが起きる流れとして、潜在成長率が弱ければ、工場建設とか設備投資とかの供給量を増やすようなことに投資しても利益になりにくい。
経済が成長しないから、供給を大きくしても需要がないから、そういう所に投資しない。
それで金融緩和による低金利によってお金を借りやすくなったお金はどこに向かうかというと、
不動産や株式などの金融商品に向かう。
株式の場合
金利が小さくなると、政策金利の影響を受ける金融商品の金利も小さくなり利回りが悪くなるので、株式にお金が集まりやすい。
配当狙いで株式を買ったり、売却益を狙ったり。
需要とか供給とか経済の実体がなくても株価の変動という所で利益を狙えるのでお金が集まりやすい。
不動産バブルの場合
低金利になると利息が軽くなるから、高額な借り入れをしやすくなる。
その結果、不動産の投資目的の需要が高まり、不動産価格が上がりやすくなる。
それに低金利で不動産の賃料よりも利息が安い場合、利息を払っても賃料で利益になるし、
住宅の賃料は景気に左右されにくいのもある。
不動産投資の場合、計算方法がいろいろあって、収益価格を出すDCF法というのが不動産投資では主流だそうで、DCFの計算には割引率という数値があるんだけど、この割引率にはどういうリスクをどれだけ重く考慮するかで数値が変わってくる。
運用純収益は満室時の賃料と空室率と管理するための経費で出される。
割引率には政策金利が含まれてるから、金利が小さくなると、割引率が小さくなるので不動産価格が上昇する。
あと、修繕費とか災害、家賃下落などのリスクも含まれていて、こういうリスクは景気がいいと小さく見られることもある。
このように低金利により、不動産価格の上昇とともに不動産の担保としての価値が上がる。
価格が上がったとしても低金利なので借入しやすく、担保もあり不動産の購入に向かう。
賃料を取りながら、最終的に売却益も得る投資が始まり、不動産価格の上昇が早くなるほど、
売却益を目的とした投機的な動きになりバブルとなるってことか。
株式トレードはやってたから、なんとなくわかるけど、株価の変動はいろんな人の思惑で動くし、数秒、数分、数日、数週間、数か月、数年と想定される将来の利益っていうか、いつ決済するかがみんな違うし、売買の根拠にしてるものも違うし、個別銘柄の主とそれに参加する一般投資家の考えとかあって、実際わからんけど、理屈ではこういうことってことで。
不動産投資は今のところ正直あまり興味ない。
調べてみたけど興味ないのもあってか難しかった。
要は金利が下がると金を借りやすくなるし、不動産を買いやすくなって、価格が上がりやすくなるという、循環がバブルを起こしやすいってことだね。
では、バブルの崩壊は何で起こるんだろうか？
この金融バブルは低金利による割引率の低下で起きてしまった。
そして不動産価格が上がりすぎてしまった、言い換えればインフレが凄い。
インフレはどうやって抑えるっけ？
増税したり、金利を上げたりだよね。
利上げすると割引率が大きくなるから、不動産価格が下落すると同時に借り入れによって買った不動産の担保価値も下落する。
担保が減ると追加の担保が必要となるが、追加の担保なんて無ぇってなると、銀行は不動産を競売で売却して債券回収することで価格が下落する。
価格が下落すると担保価値が下がりのループになるってこと。
でも実際は金利を上がると実体経済の方にブレーキをかけることになってしまう。
事業者が借入しにくくなるからだ。
じゃーどーすっか？ってところでマクロプルーデンスという考え方がある。
それは、金融システム全体の安定を図るための政策。
金融システムレポートで金融システムの状態を評価し、不動産価格の上昇とかの金融リスクのありそうなところは融資の審査を厳格化するなどが実施されうる。
ただ、日本では金融システムレポートは年2回評価されているが、具体的に実施された政策はまだない様子。
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